{"id":52225,"date":"2019-12-10T08:43:06","date_gmt":"2019-12-10T13:43:06","guid":{"rendered":"https:\/\/urbanselectrealty.com\/?p=52225"},"modified":"2023-11-10T12:58:01","modified_gmt":"2023-11-10T12:58:01","slug":"proceso-de-compra-en-miami-oferta-y-negociacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/urbanselectrealty.com\/proceso-de-compra-en-miami-oferta-y-negociacion\/","title":{"rendered":"Proceso de compra en Miami: Oferta y Negociaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"\n<h3 class=\"has-luminous-vivid-amber-color has-text-color wp-block-heading\">No todo lo que brilla es ORO.<\/h3>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-image\"><figure class=\"alignleft is-resized\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/urbanselectrealty.com\/wp-content\/uploads\/2019\/12\/ad3dbf64a8fc0094bccfee14f356b331-9.gif\" alt=\"\" width=\"201\" height=\"151\"\/><\/figure><\/div>\n\n\n\n<p>Las presentaciones y folletos relucientes de las obras de pozo nos entusiasman y por momentos creemos que la presi\u00f3n que nos hacen para decidir es real.&nbsp; <\/p>\n\n\n\n<p>Que nos dicen este secreto porque son nuestros amigos. <\/p>\n\n\n\n<p>La realidad es que muchas de las obras de pozo, dan perdidas incontables de cientos de miles de d\u00f3lares a quienes compraron directo.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p> <em>La mayor\u00eda de estos desarrolladores ofrecen a los agentes inmobiliarios comisiones del doble o m\u00e1s de lo que recibir\u00e1n en el mercado abierto.&nbsp; Todo para que lleven a sus clientes a las oficinas de venta. Por esto siempre recomiendo tomarse su tiempo.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Conozco decenas de personas que est\u00e1n <span style=\"text-decoration: underline;\">atrapados en propiedades, gastando miles de d\u00f3lares por mes<\/span> para mantener propiedades que les fueron vendidas como la gran inversi\u00f3n y ahora no pueden venderlas o alquilarlas a valores que permitan cubrir estos gastos o recuperar su inversi\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n<p>Muchos terminan liquidando la propiedad a perdida solamente para no seguir desangr\u00e1ndose. Por todo esto recomiendo que&#8230;<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Defina la estrategia y ejec\u00fatela cuidadosamente.<\/h4>\n\n\n\n<p> M\u00e1s adelante conversaremos de los distintos tipos de propiedad que se pueden comprar.&nbsp; Independiente de cual es la propiedad, es clave no enamorarse de la misma o mostrar excesivo inter\u00e9s.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Estos son algunos puntos interesantes para tener en cuenta:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Los precios de venta de propiedades similares en los \u00faltimos 90-180 d\u00edas. Los precios de las propiedades publicadas son irrelevantes.<\/li><li>Las ofertas deben agresivas pero a la vez razonables si no se quiere perder el tiempo.<\/li><li>Realizar el estudio de los alquileres de los \u00faltimos a\u00f1os as\u00ed como su fluctuaci\u00f3n c\u00edclica si la hubiera.<\/li><li>Pronosticar los gastos anuales de la propiedad considerando costos de mantenimiento y administraci\u00f3n.<\/li><li>Buscar flujo de caja positivo considerando estimaciones conservadoras.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p> No hay nada peor que hacer una compra de una propiedad esperando un ingreso y terminar teniendo un gasto.&nbsp;&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<h4 class=\"wp-block-heading\">Ahora, si.  Este es el proceso.<\/h4>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">1 &#8211; Decidir los t\u00e9rminos de la oferta.<\/h3>\n\n\n\n<p>Lo primero que su Broker debe realizar son los pasos anteriores, con esto se decidir\u00e1n los t\u00e9rminos de la oferta.  <\/p>\n\n\n\n<p>Las variables que podemos manejar en una oferta son:<\/p>\n\n\n\n<ul><li><span style=\"text-decoration: underline;\">Precio final de compra.<\/span><ul><li>Este suele ser el punto m\u00e1s importante ya que es el que traer\u00e1 al vendedor el mayor beneficio. Sin embargo, dependiendo la situaci\u00f3n del vendedor, otros aspectos pueden tener igual o mayor importancia.<\/li><\/ul><\/li><li><span style=\"text-decoration: underline;\">Pago en efectivo o financiado.<\/span><ul><li>Si el vendedor tiene alguna urgencia o la propiedad alguna deficiencia que no permita obtener financiaci\u00f3n, el pago en efectivo puede ser m\u00e1s atractivo para el vendedor a costas de sacrificar en el precio final a beneficio del comprador.<\/li><\/ul><\/li><li><span style=\"text-decoration: underline;\">Tipo de financiaci\u00f3n.<\/span><ul><li>Existen diversos programas de financiaci\u00f3n. Cada tipo tiene procesos diferentes que conllevan tiempos adicionales y riesgos de no ser aprobados.   La mayor\u00eda de los contratos tienen clausulas que permiten a los compradores retirarse de una transacci\u00f3n si su credito no fue aprobado sin exponerse a penalidades. El riesgo de demora o cancelaci\u00f3n de la transacci\u00f3n, t\u00edpicamente lo asume el vendedor. Este es otro motivo para la preferencia de una transacci\u00f3n Cash.<\/li><\/ul><\/li><li><span style=\"text-decoration: underline;\">Tiempo solicitado para inspeccionar la propiedad.<\/span><ul><li>El tiempo es dinero.  Los contratos de compraventa tienen un periodo donde el comprador efectuara todas las diligencias para verificar el estado de la propiedad.  Durante este periodo, el comprador podr\u00e1 cancelar la transacci\u00f3n sin penalidades.  O sea, a menor tiempo de inspecci\u00f3n, m\u00e1s poder tendr\u00e1 su oferta.<\/li><\/ul><\/li><li><span style=\"text-decoration: underline;\">Otras condiciones.<\/span><ul><li>Puede haber otras condiciones en el contrato como la venta de una propiedad, etc. Cuantas m\u00e1s condiciones menos atractiva ser\u00e1 la oferta para el vendedor.  Cuanto menos atractiva la oferta, se deber\u00e1n ofrecer otros incentivos como por ejemplo: Un precio m\u00e1s alto de compra.<\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">2 &#8211; Presentaci\u00f3n de la oferta <\/h3>\n\n\n\n<p>Cuando su broker le diga que la oferta esta lista, la primera sorpresa ser\u00e1 que el documento a firmar es un contrato. <a href=\"https:\/\/urbanselectrealty.com\/es\/far-bar-as-is-contract\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\" aria-label=\"En Florida el contrato m\u00e1s com\u00fan es el FAR\/BAR AS-IS (opens in a new tab)\">En Florida el contrato m\u00e1s com\u00fan es el FAR\/BAR AS-IS<\/a>.  Muchas veces los compradores me preguntan, porque firmamos un contrato si a\u00fan no estamos comprando la propiedad. La respuesta es simple:<\/p>\n\n\n\n<blockquote class=\"wp-block-quote is-layout-flow wp-block-quote-is-layout-flow\"><p>Un contrato firmado solamente por el comprador es simplemente <em>una oferta.<\/em>  <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n<p>Si el vendedor decide que los t\u00e9rminos son aceptables y firma el documento sin ning\u00fan cambio dentro del tiempo otorgado para la aceptaci\u00f3n de la oferta, <em>entonces el documento se transforma en un contrato.<\/em> <\/p>\n\n\n\n<p>Si el vendedor introduce cualquier cambio dentro del documento, el comprador deber\u00e1 poner sus iniciales en cada cambio antes de que el documento sea un contrato valido. <\/p>\n\n\n\n<p>La fecha efectiva del contrato ser\u00e1 la fecha en la que el comprador y vendedor pongan iniciales en el \u00faltimo cambio y el documento final sea recibido por todas las partes o sus agentes.<\/p>\n\n\n\n<p>Existen algunos casos particulares como los <a href=\"\/?p=52245\"><em>Foreclosure<\/em> (Ventas de posesi\u00f3n bancaria)<\/a> o <em>Short Sales<\/em> (Ventas sujetas a aprobaci\u00f3n del banco due\u00f1o de la hipoteca). <\/p>\n\n\n\n<p>En estos casos la presentaci\u00f3n de ofertas es diferente y puede existir menos oportunidades de negociaci\u00f3n ya que estas propiedades son normalmente promocionadas a precios extremadamente bajos y generan mucha atenci\u00f3n y generalmente m\u00faltiples ofertas para que el vendedor escoja sin tener que entrar en una negociaci\u00f3n con ninguna en particular.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">3 &#8211; Negociaci\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n<p>Dentro de una operaci\u00f3n de bienes ra\u00edces, existen varios puntos donde se pueden negociar t\u00e9rminos.  Hablaremos de una operaci\u00f3n entre particulares, para m\u00e1s detalle en otro tipo de operaciones puede ver nuestras publicaciones de <em><a href=\"\/?p=52245\">Foreclosure<\/a><\/em> y <em>Short Sale<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<ul><li><span style=\"text-decoration: underline;\">Durante la presentaci\u00f3n.<\/span><ul><li>Aqu\u00ed negociaremos, precio de compra, tiempo para inspeccionar, valor del dep\u00f3sito inicial, valor de anticipo al credito, etc.  Pueden ocurrir varias interacciones entre el comprador y vendedor antes de finalmente acordarse todos los t\u00e9rminos y tener un contrato ejecutado.  <\/li><\/ul><\/li><li><span style=\"text-decoration: underline;\">Luego de la inspecci\u00f3n.<\/span><ul><li>Al realizar la inspecci\u00f3n pueden detectarse problemas en la propiedad que no estaban f\u00e1cilmente detectables al momento de realizar la oferta.  Esto puede afectar el valor que el comprador est\u00e1 dispuesto a pagar conociendo a m\u00e1s detalle la condici\u00f3n.  Los reportes de inspecci\u00f3n normalmente incluyen un valor de reparaci\u00f3n o reemplazo.  Muchos compradores quieren usar la inspecci\u00f3n para re-negociar el precio pero por condiciones que ya estaban vistas desde la oferta.  Esto muchas veces deteriora la relaci\u00f3n con el vendedor ya que se percibe una mala intenci\u00f3n y el vendedor siente que el comprador le hizo perder el tiempo. Mi recomendaci\u00f3n es hacer una oferta razonable inicialmente y en la inspecci\u00f3n solo negociar lo que no hab\u00edamos detectado anteriormente.<\/li><\/ul><\/li><li><span style=\"text-decoration: underline;\">Luego del Aval\u00fao (Appraisal)(Solo en transacciones financiadas).<\/span><ul><li>El aval\u00fao, es la opini\u00f3n de una entidad independiente acerca del valor real de la propiedad.  Este reporte es utilizado por el banco para determinar el valor m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo que otorgara al comprador.  Pueden darse 3 condiciones:<ul><li><em>El valor <strong>coincide<\/strong> con el valor del contrato<\/em>: Todo sigue de acuerdo al contrato.<\/li><li><em>El valor es <strong>mayor<\/strong> al valor del contrato:<\/em> el comprador es beneficiado ya que est\u00e1 comprando la propiedad a un precio menor al valor. El vendedor no tiene opci\u00f3n de cancelaci\u00f3n y la transacci\u00f3n continua.<\/li><li><em>El valor es <strong>menor<\/strong> al valor del contrato<\/em>: Un buen broker inmobiliario va a estar pendiente de esta situaci\u00f3n y en la oferta inicial dejo una condici\u00f3n que en caso de no conseguirse el pr\u00e9stamo en las condiciones pactadas, el comprador puede cancelar la operaci\u00f3n sin perjuicio.  Esto abre una ventana de negociaci\u00f3n que depender\u00e1 de la urgencia del vendedor y si tenia otras ofertas sobre la mesa. Se puede negociar el ajuste del precio de venta a cualquier valor entre el precio de venta del contrato original y el valor del aval\u00fao.  Cuanto depender\u00e1 de su broker y de la situaci\u00f3n de su vendedor.<\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Espero la informaci\u00f3n haya sido de utilidad para entender de manera simple el proceso de Oferta y Negociaci\u00f3n de la compra de una propiedad en Florida.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>No todo lo que brilla es ORO. Las presentaciones y folletos relucientes de las obras de pozo nos entusiasman y por momentos creemos que la presi\u00f3n que nos hacen para decidir es real.&nbsp; Que nos dicen este secreto porque son nuestros amigos. 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