¿Que es una ejecución hipotecaria?

Ejecución Hipotecaria - Propiedades en Reposesión

Foreclosure es la palabra en inglés para definir el proceso que ejecuta un acreedor hipotecario cuando el deudor no puede pagar su hipoteca.

Este proceso es complejo y puede tener muchas variaciones durante su transcurso en la corte del condado.

Estos son los pasos:

• Negociación: El juez pondrá a las partes en conversación, se buscara una solución para resolver la situación de mora. El dueño de la propiedad podría tener la oportunidad de una modificación en los términos de la hipoteca para reducir sus pagos si estaban en una situación de necesidad. En el caso que no se pueda resolver en esta instancia el juez asignara una fecha de remate y se continuara al paso siguiente.
• Remate en la corte: La corte en este momento pone la propiedad en su sitio para remate. En estos remates solo se puede comprar en efectivo depositando el dinero en el sistema de la corte. El remate ocurre en el día y hora asignado. Si hubiera un comprador que llegue al mínimo establecido por el corte, el corte tendrá posesión al nuevo dueño a través de un “certificado de título”. Este certificado no es seguro de título ni garantiza al comprador que no hay otros reclamos sobre la propiedad ni tampoco cual es la condición de la misma o si esta ocupada o no. Es sumamente riesgoso comprar en la corte si no se conoce el proceso. Conozco decenas de casos de compradores que han perdido millas de dólares porque luego de comprar la propiedad en la corte, la perdieron porque había múltiples deudas con garantía sobre la propiedad.
• Re-posesión: Si no hubiera deseado un comprador dispuesto a satisfacer el mínimo requerido, la corte dará la posesión de la propiedad al acreedor. En este momento el acreedor es libre de disponer de la propiedad. La mayoría de los bancos en esta situación colocan las propiedades a la venta en el mercado abierto.
• Venta en el mercado abierto (Listados REO): El banco publicara la propiedad en el MLS (Sistema donde los corredores inmobiliarios comparten las propiedades) a través de sus agentes). La oportunidad para estas propiedades puede ser buena según la situación del mercado. A multas del 2008/2009, los bancos tenían tanto inventario de propiedades para re-vender que conseguían descuentos muy significativos. Al día de la fecha, los bancos no tienen tantas propiedades disponibles e incluso muchas veces las pintan o hacen reparaciones para recuperar lo más posible en la venta final. El proceso de negociación con los bancos es prácticamente inexistente. El banco hará lo siguiente:
  • Publica la propiedad a un precio razonable, muchas veces ligeramente menor al valor de mercado.
  • Esperar a recibir varias ofertas de potenciales compradores en sus sistemas.
  • Notificar a todos que existen múltiples ofertas y pedir que envíen su mejor oferta final.
  • Elegirán una o varias ofertas para negociar o una para aceptar.
  • Una vez llegado a un acuerdo se firmara un contrato y se procederá con el cierre.

Comprar propiedades en Foreclosure directamente de un banco, normalmente le informa que su título de propiedad está limpio y no tendrá más de que preocuparse.

Sin embargo, en cualquier compra o venta de propiedades, es importante tener representación de un abogado para que revisar los documentos que se firman para asegurarse de que no haya ninguna experiencia desagradable.

Como siempre estamos a su disposición y puede contactarnos aquí.

Esta publicación es puramente informativa sin propósito de brindar una opinión legal o impositiva. Urban Select Realty y sus empleados recomiendan contratar asistencia profesional en estas áreas.