Proceso de compra em Miami: Oferta y Negociación

No todo lo que brilla es ORO.

Las presentaciones y folletos relucientes de las obras de pozo nos entusiasman y por momentos creemos que la presión que nos hacen para decidir es real. 

Que nos dicen este secreto porque son nuestros amigos.

La realidad es que muchas de las obras de pozo, dan perdidas incontables de centés de milha de dólares a quienes buyon direct. 

La mayoría de estos desarrolladores ofrecen a los agents inmobiliarios comisiones del doble ou más de lo que recibirán en el mercado abierto. Todo para que lleven a sus clientes a las oficinas de venta. Por esto siempre recomiendo tomarse su tiempo.

Conozco decenas de personas que están atrapados em propiedades, gastando milhas de dólares por mes para mantener propiedades que les fueron vendidas como la gran inversión y ahora no pueden venderlas o alquilarlas a valores que permitem cubrir estos gastos para recuperar sua inversão.

Muchos terminan liquidando la propiedad a perdida solamente para não seguir desangrándose. Por todo esto recomiendo que…

Defina a estratégia e ejecútela responsável.

Más adelante conversaremos de los distintos tipos de propriedade que se podem comprar. Independiente de cual es la propiedad, es clave no enamorarse de la misma o mostrar excesivo interés. 

Estos son algunos pontos interesantes para tener en cuenta:

• Los precios de venta de propiedades similares en los últimos 90-180 días. Los precios de las propiedades publicadas son irrelevantes.
• Las ofertas deben agresivas pero à la vez razonables si no se quiere perder el tiempo.
• Realizar el estudio de los alquileres de los últimos años así como su fluctuación cíclica si la hubiera.
• Pronosticar los gastos anuais de la propiedad considerando costos de mantenimiento y administración.
• Buscar flujo de caja positivo considerando estimaciones conservadoras.

No hay nada peor que hacer una compra de una propiedad esperando un ingreso y terminar teniendo un gasto.  

Ahora, si. Este es el proceso.

1 - Decidir los términos de la oferta.

Lo primero that su Broker debe realizar son los pasos anteriores, con esto se decidirán los términos de la oferta.

As variáveis que podemos manejar en una oferta son:

• Precio final de compra.
  • Este suele é o ponto mais importante você que é o que traerá o vendedor o prefeito beneficiário. No embargo, dependendo da situação do vendedor, outros aspectos podem ser iguais ao prefeito importancia.
• Pago en efectivo o financiado.
  • Se o vendedor tem alguna urgencia ou la propiedad alguna deficiencia que não permite obtener financiación, o pago e efetivo pode ser mais atrativo para o vendedor a costas de sacrificar no precio final um beneficio do comprador.
• Tipo de financiación.
  • Existen diversos programas de financiación. Cada tipo tiene procesos diferentes que conllevan tiempos adicionales y riesgos de no ser aprobados. La mayoría de los contratos tienen clausulas que permitem que os compradores retirem de uma transação se seu crédito não for aprovado pelo pecado exponencial a penalidades. El riesgo de demora o cancelación de la transacción, típicamente lo assume el vendedor. Este é outro motivo para a preferência de uma transação de dinheiro.
• Tiempo solicitado para inspeccionar la propiedad.
  • El tiempo es dinero. Los contratos de compraventa tienen un periodo donde el comprador efectuara todas as diligencias para verificar el estado de la propiedad. Durante este periodo, o comprador pode cancelar a transação sem penalidades. O mar, a menor tiempo de inspección, más poder tendrá su oferta.
• Otras condiciones.
  • Puede haber otras condiciones no contrato como la venta de uma propiedad, etc. Cuantas más condiciones menos atractiva será a oferta para o vendedor. Cuanto menos atractiva la oferta, se deberán ofrecer otros incentivos como por ejemplo: Un precio más alto de compra.

2 - Presentación de la oferta

Cuando su corretor le diga que a oferta esta lista, a primeira sorpresa será que o documento a firmar es um contrato. Na Flórida, o contrato más común es el FAR / BAR AS-IS. Muchas veces los compradores me preguntan, porque firmamos un contrato si aún no we comprando la propiedad. La respuesta é simples:

Um contrato firmado solamente por el comprador es simplemente una oferta.

Si el vendedor decide que los términos filho aceptables y firma el documento sin ningún cambio dentro del tiempo otorgado para la aceitação de la oferta, entonces el documento se transformado em um contrato.

Se o vendedor apresentar cualquier câmbio dentro do documento, o comprador deberá poner sus inicializado em cada câmbio antes de que o documento mar um contrato válido.

A fecha efetiva do contrato será a fecha no comprador e vendedor pongan inicial na última mudança e no documento final do mar recibido por todas as partes ou seus agentes.

Existen algunos casos particulares como los Execução de hipoteca (Ventas de posesión bancaria) o Vendas a descoberto (Ventas sujetas a aprobación del banco dueño de la hipoteca).

En estos casos la presentación de ofertas es diferente y puede existir menos oportunidades de negociación ya que estas propiedades son normalmente promocionadas a precios extremadamente bajos y generan mucha atención y generalmente múltiples ofertas para que el vendedor escoja sin tener que entrar en una negociación con ninguna en especial.

3 - Negociación

Dentro de uma operação de bienes raíces, existen varios puntos donde se pueden negociar términos. Hablaremos de uma operação entre particulares, para más detalle en otro tipo de operaciones puede ver nuestras publicaciones de Execução de hipoteca y Venda a descoberto.

• Durante la presentación.
  • Aquí negociaremos, precio de compra, tiempo para inspeccionar, valor del depósito inicial, valor de anticipo al credito, etc.
• Luego de la inspección.
  • Al realizar a inspeção pode detectar problemas na propriedade que não pode ser detectável facilmente no momento de realizar a oferta. Isso pode afetar o valor que o comprador está dispuesto a pagar conociendo a mais detalle la condición. Los reportes de inspección normalmente incluyen un valor de reparación o reemplazo. Muitos compradores quieren usam a inspeção para re-negociar o preço por condições que você pode ver desde a oferta. Há muitas veces deteriorando a relação com o vendedor você que se percorre uma mala intención y el vendedor siente que el comprador le hizo perde el tiempo. Mi recomendación es hacer una oferta razonable bol y en la inspección solo negociar lo que não habíamos detectado anteriormente.
• Luego del Avalúo (Avaliação) (Solo en transacciones financiadas).
  • El avalúo, é a opinião de uma entidade independente acerca do valor real de la propiedad. Este relatório é utilizado pelo banco para determinar o valor máximo do préstamo que otorgara al comprador. Pueden darse 3 condiciones:
    • El valor coincidir con el valor do contrato: Todo sigue de acuerdo al contrato.
    • El valor es prefeito al valor del contrato: el comprador es beneficiado ya que está comprando la propiedad a un precio menor al valor. O vendedor não tem opção de cancelamento e transação continua.
    • El valor es menor al valor del contrato: Un buen broker inmobiliario va a ficar pendiente de esta situação e na oferta inicial de uma condição que em caso de não conseguir o préstamo nas condições pactadas, o comprador pode cancelar a operação sem perjuicio. Esto abre uma ventana de negociação que dependerá de la urgencia del vendedor y si tenia otras ofertas sobre la mesa. Se você pode negociar o ajuste do preço de venda a qualificar valor entre o preço de venda do contrato original e o valor do valor. Cuanto dependerá do seu corretor e da situação do seu vendedor.

Espero la información haya sido de utilidade para o sentido de manera simples el proceso de Oferta y Negociación de la compra de una propiedad en Florida.